《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”但各地在實施過程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當前拆遷工作的焦點問題。
一、“推舉式”選定估價機構
拆遷人在整個拆遷工作中處于主導地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補償金是由拆遷人負責支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補償金支付權。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關系，但從權利和義務的質(zhì)量上來區(qū)分，其自然形成了權利和義務的主次之分，形成了法律關系中的主體、客體和內(nèi)容三者關系。建設工程項目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個，而拆遷人的相對人，即被拆遷人卻有若干個。如果因?qū)Ρ徊鸱课莸脑u估機構選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個拆遷項目中出現(xiàn)二個或二個以上甚至若干個評估機構參與估價。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價標準的平衡性，不便于實施過程中的操作性。拆遷人應當向被拆遷人公示具有相應資質(zhì)等級的評估機構，其公示的內(nèi)容包括：房屋拆遷估價資質(zhì)證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價人員的個人估價資格證書、&考試大&估價機構的組織機構名稱及技術素質(zhì)情況簡介、規(guī)范的房屋拆遷估價報告樣本等。公示估價機構的目的是便于被拆遷人了解估價機構的合法性、專業(yè)技能及社會信譽情況。選擇估價機構時，拆遷人應當組織召開由被拆遷人代表、估價機構、拆遷管理部門組成的“聽證會”，主動推舉合適的估價機構供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數(shù)以上持反對態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價機構，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價機構時，一次只能推舉一個，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作“推舉式”選定。
二、“抽簽式”選定估價機構
當拆遷人與被拆遷人選擇估價機構無法達成一致意見時，則應由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權對拆遷人、被拆遷人、拆遷實施單位、評估機構施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當拆遷人與被拆遷人因估價機構的選定發(fā)生矛盾時，則應當由拆遷管理部門在已經(jīng)公示的估價機構名錄中抽簽確定估價機構，這就是法律上所講的“救濟”手段。當采取“抽簽式”的方法選定估價機構時，拆遷管理部門應當邀請司法公證機關現(xiàn)場監(jiān)督，并對抽簽的器具、程序、方法、結(jié)果進行全過程的監(jiān)督，抽簽結(jié)果應當眾宣布，并制作司法公證文書。
三、“自選式”選定估價機構
所謂“自選式”選定估價機構，是指被拆遷人對原估價報告有爭議，經(jīng)申請復核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價機構，按照同一計算標準重新作出估價報告。自行選擇估價機構的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價資質(zhì)，估價人員必須具備估價資格，執(zhí)行估價標準必須切合實際，符合被拆房屋所在城市中的類別質(zhì)差、房地產(chǎn)市場基準值。自行選擇估價機構的前置條件應當是當事人對原估價結(jié)果提出異議，經(jīng)估價機構解釋、說明仍有異議的，當事人方可自行選擇估價機構。
“自選式”選定估價機構產(chǎn)生的后果是，有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價結(jié)果。當估價結(jié)果出現(xiàn)不同時，應當由估價專家委員會鑒定，而不應由當事人選擇。估價專家委員會鑒定的依據(jù)是：估價的公正性、合理性、客觀性，經(jīng)鑒定產(chǎn)生的結(jié)果不一定是高標的估價報告，也不一定是低標的估價報告。應當說，估價專家委員會作出的評判結(jié)論屬機構結(jié)論，具有一定的公正性和合法性。估價專家委員會所處的位置應當是維護拆遷當事人雙方的合法權益，維護兩個估價機構所作出的估價報告的嚴肅性，其立場等同于裁判員，當事人應當無條件接受裁判員的裁處。經(jīng)估價專家委員會裁判的有效估價報告同樣應當公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭議，判定其裁判的估價報告生效。
按照目前各地拆遷動態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉(zhuǎn)化為現(xiàn)行的估價矛盾。究其原因有三點：其一是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的不可避免的利益矛盾;其二是人們對物的價值觀念發(fā)生了根本性的變化;其三是人們的法制觀念不斷增強。因此，房屋拆遷估價已經(jīng)成為全社會關注的熱點問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機構必須提高認識，盡可能的減少拆遷矛盾。把握好評估機構的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正;基本程序是先采取“推舉式”&考試大&，后采用“抽簽式”，再實施“自選式”。這樣，才能提高評估機構的選定率，確保社會穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進行
