陳律師；微信號：chen21070529 QQ：522-542-947。陳律師是廣州市專業買賣合同糾紛律師，特擅長宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業管理糾紛、商品房、商鋪租賃買賣合同糾紛，怎么要回首付款和定金？保險合同糾紛；借款、貨款合同、租賃合同糾紛案.地址：廣州市越秀區農林下路81號新裕大廈25樓，地鐵：五號線區莊站B2出口。
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2、我國商品房市場經過十多年的發展，漸已形成了一個成熟的交易市場。隨著生活水平的提高，人們越來越重視房屋品質，商品房買賣中出現了大量因房屋質量或交付條件產生爭議而拒收房屋的糾紛，其中較為復雜的是當房屋存在不可修復的瑕疵的情形。為便于討論，擬舉一例：某開發商以房屋層高作為樓盤的賣點，與買受人簽訂的商品房買賣合同約定房屋的層高為3.2米，后于約定的交付時間書面通知買受人收房，買受人驗房發現實際交付的房屋層高僅為2.9米，遂拒絕收房。此例中，開發商履行不符合約定至為明顯，唯買受人如何救濟，則莫衷一是，本文擬結合該例探討三個問題。
一、買受人可否主張逾期交房違約責任
逾期交房，指開發商未在約定的交房時間交付符合交付條件的房屋。逾期交房違約責任性質上屬履行遲延責任，其目的，一方面是彌補債權人因債務人遲延履行的損失；另一方面是敦促債務人按照約定盡快完全履行合同義務。因此，履行遲延違約責任的承擔，以債權人有權要求債務人履行或補正其履行瑕疵為前提。若開發商未于約定的時間交房，或雖于約定的時間通知買受人收房，但當房屋不符合交付條件時——譬如交付的房屋尚未經過竣工驗收備案，買受人可以拒絕收房，并要求開發商備案后重新交付，開發商補正其履行瑕疵的時間，對買受人而言構成逾期交房。
但是，這并不意味著開發商未于約定時間交房或房屋不符合交付條件必然構成逾期交房。我國合同法百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。”根據上述規定，當義務的履行為法律上、事實上或經濟上不能時，債務人履行合同的義務被免除，也就不存在遲延履行的問題。本例中，房屋拆除重建，當然可以完成合同約定的履行義務，但如此履行義務的成本過高，是為經濟上不能，開發商可拒絕買受人履行或繼續履行的請求，故而買受人不能主張逾期交房的違約責任。
二、買受人可否解除或撤銷合同
房屋層高不符合約定，買受人可否據此撤銷或解除合同？對此問題，應當區分不同的情形分別判斷。
1.欺詐。合同法第五十四條第二款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”如開發商為了樓盤暢銷或其他目的，虛構房屋層高與買受人簽訂合同，買受人可據此請求撤銷合同。
2.設計變更。商品房在開發的過程中，可能會因種種原因進行設計變更。商品房買賣合同示范文本中對設計變更進行了約定：經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的對質量或使用功能有影響的設計變更，出賣人應當在設計變更后一定期限內書面通知買受人，由買受人決定是否接受。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。其中，必須通知的變更事項包括：結構形式、戶型、空間尺寸、朝向。在本例中，如果房屋原設計層高為3.2米，但嗣后經有關單位批準、同意，變更為2.9米，則需將該事項書面通知買受人，出賣人未按約定通知買受人，則買受人有權行使約定解除權。
3.其他情形。當不存在設計變更，也無法查證開發商存在欺詐的情形時，可斟酌不可修復房屋瑕疵的嚴重程度來確定買受人是否可行使法定解除權。本例中，交付的房屋層高縮水達9%以上，買受人可行使法定解除權。
三、因層高縮水產生的損失如何確定
合同法百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”層高糾紛中，買受人既不能主張逾期交房責任，當房價處于上升通道時，又不愿解除或撤銷合同，剩下的救濟途徑只有主張層高縮水的違約責任。問題是，因層高縮水所受損失如何確定？
筆者認為，確定買受人層高縮水產生的損失，首先應確定層高損失對房屋產生何種影響。我國商品房買賣中，房屋價格的確定分為兩種方式，一種是以套為計價單位；另一種是以建筑面積或套內建筑面積作為計價單位，其中建筑面積或套內建筑面積是房屋的落地面積。無論是以套為單位還是以建筑面積（套內建筑面積）為單位，買受人實際使用的是房屋內的空間，而層高縮水對買受人的影響，即可用空間的減少。這樣，房屋價格與層高縮水之間建立了關聯。對于層高縮水的損失，可通過下面的公式計算：層高差÷約定層高×房屋價格。當然，層高縮水的損失，法律并無明確規定，上述計算方法僅作為法官自由裁量的依據之一，法官亦可根據案件實際情況，結合其他因素酌情調整。